深圳：商業(yè)用房可按規(guī)定改建為租賃住房

南方日?qǐng)?bào)訊 (記者/李斌)一部完善深圳租賃管理頂層設(shè)計(jì)的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)于近日正式實(shí)施?！兑庖?jiàn)》提出了一系列促進(jìn)深圳租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施。日前，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(下稱“深圳市規(guī)土委”)專(zhuān)門(mén)就該意見(jiàn)的出臺(tái)背景、深圳租賃市場(chǎng)發(fā)展等方面進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

據(jù)了解，2016年5月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》印發(fā)后，深圳便將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，并啟動(dòng)了《意見(jiàn)》的制訂工作。為加快推進(jìn)深圳住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，同時(shí)解決目前深圳住房租賃市場(chǎng)存在的市場(chǎng)秩序混亂、權(quán)益保障不足、租賃供給效率不高和質(zhì)量較差等問(wèn)題，《意見(jiàn)》歷經(jīng)多次征求意見(jiàn)，反復(fù)修改，最終確定從完善法律法規(guī)、完善支持政策、制定租賃住房標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范行業(yè)秩序與加強(qiáng)租金指導(dǎo)等六方面，促進(jìn)深圳租賃市場(chǎng)發(fā)展。

對(duì)于深圳住賃住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，深圳市規(guī)土委認(rèn)為，目前，無(wú)論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來(lái)看，深圳租賃市場(chǎng)的規(guī)模占比在國(guó)內(nèi)最大。因此，深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買(mǎi)”的住房消費(fèi)模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對(duì)較低的住房租賃市場(chǎng)，已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問(wèn)題，且降低了房?jī)r(jià)對(duì)于居民“住有所居”的沖擊，成為大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)人群來(lái)深圳的“第一站”，成為深圳吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱?；诖?，深圳住房租賃市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題，是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，解決租賃市場(chǎng)特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問(wèn)題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無(wú)法享受同等公共服務(wù)等問(wèn)題。

在未來(lái)目標(biāo)方面，《意見(jiàn)》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系;基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。

在具體措施上，《意見(jiàn)》提出了培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)各國(guó)有企事業(yè)單位開(kāi)展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。加大公共租賃住房供應(yīng)力度，推進(jìn)公共租賃住房貨幣化，強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。此外，還包括對(duì)住房租賃市場(chǎng)給予金融支持、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管等一系列措施。

八大重點(diǎn)權(quán)威解讀

1 鼓勵(lì)各方發(fā)展租賃

政策：鼓勵(lì)企業(yè)籌集房源，開(kāi)展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)房企拓展住房租賃業(yè)務(wù)，并引導(dǎo)各國(guó)有企事業(yè)單位開(kāi)展規(guī)?；赓U，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開(kāi)展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。

深圳市規(guī)土委：深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問(wèn)題。主要問(wèn)題集中在：《深圳特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，城中村租賃無(wú)法得到法律保護(hù)，產(chǎn)生了一些侵害承租人權(quán)益的問(wèn)題等。為此：

一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問(wèn)題?；诔侵写遄赓U關(guān)系的合法，對(duì)符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門(mén)應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益。同時(shí)，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

二要加大對(duì)城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺(tái)的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。

四要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；赓U運(yùn)營(yíng)。

五要加強(qiáng)市場(chǎng)管理。重點(diǎn)整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺(tái)二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理，明確轉(zhuǎn)租超過(guò)一定套數(shù)住房的二房東個(gè)人必須成立租賃企業(yè)，登記運(yùn)營(yíng)。

2 增加租賃用地的供應(yīng)

政策：新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，將明確規(guī)定持有出租的年限。

深圳市規(guī)土委：深圳市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)將結(jié)合住房供需狀況等因素，在住房建設(shè)規(guī)劃中合理確定租賃住房供應(yīng)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。加大各類(lèi)園區(qū)(含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等)的配套住房、商務(wù)公寓只租不售或限期銷(xiāo)售用地的供應(yīng)，進(jìn)一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限;落實(shí)深圳《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》有關(guān)規(guī)定，并適度提高企業(yè)自持出租的住房比例。

3 創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式

政策：全面構(gòu)建實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補(bǔ)貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式。完善租賃補(bǔ)貼制度，按照深圳住房保障有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市規(guī)土委：由于住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長(zhǎng)，面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來(lái)源問(wèn)題。因此，支持租賃企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券，探索以長(zhǎng)期租金收益為支持，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品、信托投資基金等。

4 個(gè)人租房能享受權(quán)利

更多了

政策：加大對(duì)個(gè)人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

深圳市規(guī)土委：目前，深圳租房人群還不能享受與買(mǎi)房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導(dǎo)致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購(gòu)房(而不是租房)，加劇供需矛盾、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。借助于租賃立法，各相關(guān)部門(mén)要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

同時(shí)，提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門(mén)縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時(shí)間。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，為低收入人群發(fā)放住房租賃券(Voucher)，享受這種補(bǔ)助的家庭可在市場(chǎng)上自由選擇適合自己居住的住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

5 增加租賃型居住類(lèi)

更新的占比

政策：允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但改建后的住房?jī)H限租賃或整體轉(zhuǎn)讓。

深圳市規(guī)土委：深圳產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤(pán)活存量具有必然性。同時(shí)，深圳空間開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已近極限，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“?？臻g重于保土地”的原則。近年來(lái)，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)及七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)而調(diào)整。在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下，可以從以下三方面開(kāi)展空間資源優(yōu)化配置：

首先，產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類(lèi)更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

其次，近年來(lái)，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項(xiàng)目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域(特別是原特區(qū)外)商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)。

最后，在住房建設(shè)年度計(jì)劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷(xiāo)售與租賃市場(chǎng)的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。在深圳增量房源有限的背景下，重點(diǎn)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量資源，在不增加新增供應(yīng)的情況下，通過(guò)盤(pán)活存量增加住房供應(yīng)的效率。

6 規(guī)范現(xiàn)有住房按規(guī)定

改造后出租

政策：人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室不得出租供人員居住，禁止“房中房”對(duì)外出租。

深圳市規(guī)土委：住房改造必須按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范開(kāi)展，不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效;不得損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全;不得加建衛(wèi)生間、廚房。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對(duì)外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計(jì)的房間再次分割改造為“房中房”對(duì)外出租，公安消防、各區(qū)(新區(qū))規(guī)劃土地監(jiān)察和住建部門(mén)要加大檢查力度、依法查處。

7 引導(dǎo)“城中村”開(kāi)展

規(guī)?；赓U

政策：將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房并對(duì)外長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。

深圳市規(guī)土委：在市場(chǎng)秩序方面，主管部門(mén)將發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網(wǎng)上簽約，建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機(jī)制，引導(dǎo)租賃行為與預(yù)期;加強(qiáng)租賃市場(chǎng)常規(guī)巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

8 加強(qiáng)住房租賃

價(jià)格指導(dǎo)

政策：搭建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，及時(shí)披露租賃住房供應(yīng)總量、租賃人口、租金等信息，要加強(qiáng)住房租賃價(jià)格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價(jià)格制度，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)。

深圳市規(guī)土委：針對(duì)租賃市場(chǎng)亂象較多，亟待加強(qiáng)管理的現(xiàn)狀，深圳未來(lái)將以完善法律規(guī)章作為抓手，推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)。

一是加強(qiáng)租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，填補(bǔ)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后行業(yè)法規(guī)缺失的問(wèn)題，讓租賃市場(chǎng)監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)。

二是針對(duì)租賃市場(chǎng)多頭管理、工作協(xié)調(diào)鏈條長(zhǎng)，以完善法律規(guī)章為形式，推進(jìn)現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)整合，建立有利于全市人口和住房統(tǒng)一管理的住房租賃主管機(jī)構(gòu)。

　　 原標(biāo)題：深圳：商業(yè)用房可按規(guī)定改建為租賃住房