房地產(chǎn)長效機制可“取經(jīng)”哪些成熟模式？

新加坡建屋發(fā)展局數(shù)據(jù)顯示，2016年，新加坡使用“組屋”人數(shù)占全國總?cè)丝诒壤_到82%。圖/視覺中國

10月10日，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上透露，“我國的房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。同時，國家反對房地產(chǎn)投機的態(tài)度不會變。”來自政府的這一表態(tài)，無疑更加堅定了市場對于房產(chǎn)調(diào)控長效機制確立的信心，但未來我國房產(chǎn)調(diào)控的長效機制究竟會是怎樣?在具體細則出臺之前，無論是市場還是行業(yè)研究人士都只能從國外現(xiàn)有成熟模式來窺見一斑。

在目前國內(nèi)外比較成熟的房地產(chǎn)市場機制中，德國、新加坡模式是業(yè)界探討、分析得比較多的。有部分行業(yè)研究人士認為，目前我國市場上現(xiàn)行的部分調(diào)控措施，部分借鑒了上述兩國的一些經(jīng)驗。

“在我國當前長效機制探索中，有兩類市場的發(fā)展受到了關注。第一是租賃市場，無論是產(chǎn)品本身還是租賃政策背后的各類優(yōu)惠政策，充分借鑒了德國的模式。第二是共有產(chǎn)權住房，這可能借鑒新加坡模式，填補了中國住房市場供應體系斷層的缺口。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，總體上看，我國住房多元化供應體系正在積極建立，目前已經(jīng)構(gòu)建了普通住房、共有產(chǎn)權住房、租賃住房的三層次的供應體系。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，由于中國房地產(chǎn)市場體量巨大，涉及人口眾多，因此新加坡、德國等地的成熟模式并不完全適合中國市場。

德國

租房、買房收益無差別

德國市場對房價的控制主要依靠發(fā)達的租賃市場，及對租客權益完善的法規(guī)保障。事實上，租賃住房體系在整個德國住房市場中扮演著極為重要的角色。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，德國租賃人口占56%左右，首都柏林的租賃人口達到86%，遠高于其他發(fā)達國家40%-50%的水平。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領指出：“德國租賃發(fā)達與其人口的高流動性、家庭小型化密切相關。德國城市化水平較高，上世紀60年代城市化率已經(jīng)超過70%。人口跨城市流動性大，居民并不需要購買房屋定居。因此在租房方面，德國出臺了較為完善的政策法規(guī)。”

在租客權益保障方面，據(jù)德國《住房租賃法》規(guī)定：一般的房租合同都可以無限期，承租者可提前幾個月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租者解除合同，并且有3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%這樣的硬性條款來約束租金的漲幅。

一般分析認為，這些舉措使得德國租金長期維持在較低的水平線上，使得房產(chǎn)基本失去了保值、增值的功能。

“買房與租房最大不同在于買房能夠?qū)崿F(xiàn)家庭資產(chǎn)保值增值，但是房價不漲會導致房屋缺乏投資價值。過去十幾年德國房價保持平穩(wěn)，漲幅很小。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的房價指數(shù)，2000年到2016年，德國房價指數(shù)年均上漲1.6%。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示：“租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決于資源配置的均等化水平。德國地區(qū)之間差異小，公共基礎設施和公共服務配置較為均衡，社會福利和保障均等化，租房和買房都能夠無差異享受。在這些因素作用之下，造成了如今德國租賃占主流的住房結(jié)構(gòu)。”

新加坡

政府強力介入，八成多人口住“組屋”

與德國相比，新加坡無疑是住房自有率極高的國家。不過這種高住房自有率下保持房價的穩(wěn)定性，很大程度上是通過政府支撐住房保障體系來維持的。

“中國的發(fā)展和新加坡很相近，新加坡75%是華人，東方人都希望擁有自己的不動產(chǎn)。作為一個新加坡人，凱德集團中國總部首席企業(yè)服務官、凱德中國華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳培進曾向記者這樣表示。他認為，中國房地產(chǎn)市場火熱其實背后是有著深層次文化原因的：“未雨綢繆這種想法是很典型的東方人的想法，有能力的時候都希望多做一點，這既是中國近些年來發(fā)展快速的原因，也在一定程度上推動了房價的上漲。而新加坡因為‘組屋’的存在，保障了其房價的穩(wěn)定性。”

誠如陳培進所說，自1960年起，新加坡政府提出了“居者有其屋”計劃，成立新加坡建屋發(fā)展局(Housing and Development Board)，承擔保障性住房“組屋”的規(guī)劃和設計以及物業(yè)管理等職能，其建屋計劃一經(jīng)批準便具有法律效力，必須保證完成。分析人士指出，這是一種政府強力介入的形式，以實現(xiàn)公共住房有效供給。

據(jù)了解，目前，新加坡組屋的價格標準以居民平均收入水平做基礎，通常是以90%的首次申請者可負擔三房組屋價格，及70%的首次申請者可負擔四房組屋價格為標準，以低價出售或出租給中低收入階層使用。

根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局數(shù)據(jù)顯示，從1960年至2016年，新加坡使用建屋發(fā)展局提供的“組屋”人數(shù)占全國總?cè)丝诒壤呀?jīng)從9%增長至82%，其中這一數(shù)據(jù)在1990年前后曾達到87%的峰值，之后逐步回落至目前水平。

中信建投證券在近期發(fā)布的市場研究報告中引用新加坡國家統(tǒng)計局和建屋發(fā)展局統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，建國之初新加坡國有土地比例不到50%，而截至2006年國有土地比例已接近90%。過去40余年新加坡共修建組屋110萬套，占總供應比例高達97%，已覆蓋82%的人口，至2016年居民住房自有率已達到90.9%。

■ 觀點

新加坡模式更適合新區(qū)

我國在搭建房地產(chǎn)長效機制時不能完全照搬新加坡或者德國等地的成熟模式。“原因在于國外經(jīng)濟體對于房地產(chǎn)的依賴性并不高，比如德國的制造業(yè)高度發(fā)達，新加坡的服務業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易行業(yè)也相當發(fā)達，這都可以減輕其經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度。同時，新加坡的‘組屋’完全由政府強力主導，政府有能力通過無償劃撥和強制征收來為‘組屋’的建設提供較低成本的土地資源。”億翰智庫華北區(qū)總經(jīng)理薛茜茜表示。

“一般來說我們通過經(jīng)濟和民生這兩個維度考慮，不同國家在選擇房地產(chǎn)政策的時候取向是不一樣的。”薛茜茜分析指出，我國由于經(jīng)濟發(fā)展的壓力，一直以來是通過刺激房地產(chǎn)的發(fā)展來保障經(jīng)濟的發(fā)展，因此很多政策取向是偏向經(jīng)濟這一端。因此新加坡模式可能更加適合在一些特定的區(qū)域內(nèi)，比如待開發(fā)的新區(qū)采用，政府有可能在前期介入，通過政策來建立市場，但是大規(guī)模的實行或許不可能。

薛茜茜同時也強調(diào)，隨著近期各地大量出臺租賃政策以及中央層面屢次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，可以看出，我國對于房地產(chǎn)的定位正在轉(zhuǎn)變。未來，我國房產(chǎn)調(diào)控長效機制的搭建脈絡已經(jīng)比較清晰。就是從原來經(jīng)濟助推器的作用，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟穩(wěn)定器的作用。對租賃市場、保障房體系的大力發(fā)展，也都是圍繞著這一出發(fā)點展開。(陳禹銘)

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