住房租賃REITs推出正當(dāng)其時(shí)

國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲批。據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)網(wǎng)站信息，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化和REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)起到示范作用。

據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定REITs相關(guān)的政策法規(guī)，住房租賃REITs產(chǎn)品的全面啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。有業(yè)內(nèi)人士判斷，未來中國(guó)的租賃人口占比大約三分之一左右，城市里面大概有三分之一的戶數(shù)會(huì)通過租房解決居住問題，在機(jī)制和政策到位的背景下，REITs將進(jìn)一步助推住房租賃需求的快速釋放。

作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)就是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場(chǎng)上融資的手段。比如，對(duì)于一些住房租賃企業(yè)，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配，并按期分紅、上市流通。從有收租物業(yè)的企業(yè)角度而言，這種有價(jià)證券可以在市場(chǎng)上流通，從而幫助其融資;而從投資人角度而言，其在享受房地產(chǎn)紅利的同時(shí)，也可以轉(zhuǎn)讓這種有價(jià)證券，流動(dòng)性較強(qiáng)。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。不過，REITs在中國(guó)的推進(jìn)較為緩慢。雖然業(yè)內(nèi)人士呼吁多年，且REITs也被寫入過國(guó)務(wù)院文件中，但由于相關(guān)的規(guī)定細(xì)則遲遲未能落地，真正面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品至今未能推出。

在國(guó)家不斷出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策的背景下，REITs相關(guān)政策細(xì)則和產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時(shí)。實(shí)際上，這正是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的參與者大概分為以下四類：一是地產(chǎn)開發(fā)商類企業(yè)，比如萬(wàn)科泊寓;二是酒店管理企業(yè)，比如如家;三是中介類企業(yè)，比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，比如魔方公寓。在上述企業(yè)中，除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司的資信從而相對(duì)容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創(chuàng)業(yè)公司，其本身就處于企業(yè)的初創(chuàng)期或發(fā)展期，很多都還未能產(chǎn)生盈利，單純依靠主體信用進(jìn)行融資很難。另外，對(duì)于很多企業(yè)而言，為了能更快地發(fā)展，其往往采用租入房源的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，但這一模式在助其快速擴(kuò)張的同時(shí)，也導(dǎo)致其并沒有房屋產(chǎn)權(quán)這樣的“硬”抵押物來從銀行獲得貸款。

而從REITs“資產(chǎn)證券化”的本質(zhì)來看，它正適合于住房租賃企業(yè)。實(shí)際上，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是其不依賴于融資主體的信用評(píng)級(jí)，而是更為重視證券化底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于很多長(zhǎng)租公寓類企業(yè)而言，其基礎(chǔ)資產(chǎn)——租金是非常穩(wěn)定的。有數(shù)據(jù)顯示，在以美國(guó)為代表的成熟資本市場(chǎng)，公寓與住房租賃在全部REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型中排名靠前，僅次于商業(yè)零售、辦公產(chǎn)業(yè)，并大部分面向個(gè)人投資者發(fā)售。另外，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)在獲取低成本資金的同時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表、資產(chǎn)負(fù)債率降低、流動(dòng)性指標(biāo)提高。

需要提醒的是，對(duì)REITs的認(rèn)知誤區(qū)也亟待清除。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“REITs就是單純?cè)诮o房地產(chǎn)開發(fā)商融資”，實(shí)際上，REITs產(chǎn)品面向投資人融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房租或資產(chǎn)利息收入，而房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)或運(yùn)營(yíng)，都不能引入REITs募集的資金。

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