中小房企普遍面臨資金壓力 催生新一輪洗牌

　　泰禾集團股份有限公司18日發(fā)布公告稱，全資下屬公司杭州泰禾錦鴻置業(yè)與家景房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司簽署《股權(quán)收購協(xié)議》。錦鴻置業(yè)以人民幣7.93億元受讓家景集團持有的同人置業(yè)49%股權(quán)。

　　資料顯示，同人置業(yè)主要資產(chǎn)為其合法持有位于杭州市臨安區(qū)錦城街道陳家塢村的同人山莊項目。同人山莊項目總占地面積902.4畝，已開發(fā)四期，未開發(fā)土地面積約31.45萬平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地。同人置業(yè)已取得項目地塊土地使用權(quán)證。

　　事實上，下半年以來泰禾集團陸續(xù)發(fā)起多宗收并購案例，泰禾集團董事長黃其森表示，2017年房地產(chǎn)市場將仍以平穩(wěn)為主，所以企業(yè)或項目收并購的機會也隨之增加。在他看來，一二線城市宏觀調(diào)控政策已經(jīng)十分嚴厲，與其在招拍掛市場高價競爭土地，不如以收并購的方式獲取更多土儲項目。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著地方上調(diào)控政策的持續(xù)落地，限購、限售、限貸形成政策組合拳多管齊下，一些中小房企普遍面臨資金壓力。而大型企業(yè)憑借此前的產(chǎn)品儲備和高周轉(zhuǎn)策略則進一步實現(xiàn)業(yè)績的繼續(xù)增長，行業(yè)新一輪洗牌正在進行。

　　同策研究院近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，受監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計700.534億元，環(huán)比2017年8月份的621.98億元增加了12.63%。不過，自6月融資峰值以來，7月、8月融資總額持續(xù)下滑，9月份融資額較8月有所提高但仍未超過7月融資額（816.15億元）。

　　另外，9月份債權(quán)融資額度占房企融資總量的85.73%，環(huán)比8月的85.99%有所降低；當月海外融資總額折合人民幣83.535億元，相比8月份的254.244億元凈額大幅縮減，占比減少。

　　不僅如此，該機構(gòu)指出，9月份所有已披露融資成本均高于5%，其中銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi)、海外銀行貸款利率相對來說較為平穩(wěn)，而更為市場化的公司債、其它債權(quán)融資則利率波動更大。

　　易居房地產(chǎn)研究院的最新研報也指出，近期房企融資工具的結(jié)構(gòu)正發(fā)生變化。此前公司債的發(fā)行相對熱門，但目前靠發(fā)債來融資的案例有減少趨勢。公司債的發(fā)行遵循“一次核準、多次發(fā)行”的原則。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，雖然有部分房企在9月份繼續(xù)發(fā)債，如世茂股份發(fā)行了10億元的公司債，但實際上后續(xù)可使用的發(fā)債額度已不大。相反，包括銀行貸款、短期票據(jù)融資的案例在增加，并因此出現(xiàn)了各類借款擔保，如9月份深圳萬科為其子公司12億元的工行借款提供了相應(yīng)的擔保。

　　嚴躍進說，從房企融資規(guī)模的排行中可以看出，9月份保利地產(chǎn)、華夏幸福和榮盛發(fā)展等融資規(guī)模較大，體現(xiàn)出較好的融資能力。后續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的情況下，大型房企憑借企業(yè)品牌和全國化的經(jīng)營，依然會表現(xiàn)出逆勢求成長的姿態(tài)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，從調(diào)控政策來看，從2016年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到兩年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。這也意味著到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈，基本處于調(diào)整期或調(diào)整后的平穩(wěn)期。他進一步分析認為，9月份房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道繼續(xù)保持收緊，各方式融資額度占比出現(xiàn)大幅調(diào)整。這預(yù)示著，行業(yè)將催生新一輪洗牌現(xiàn)象。