深圳規(guī)定商業(yè)用房可按規(guī)定改建為租賃住房

　　一部完善深圳租賃管理頂層設計的《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》）于近日正式實施?！兑庖姟诽岢隽艘幌盗写龠M深圳租賃市場發(fā)展的政策措施。日前，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（下稱“深圳市規(guī)土委”）專門就該意見的出臺背景、深圳租賃市場發(fā)展等方面進行了詳細解讀。

　　據(jù)了解，2016年5月，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》印發(fā)后，深圳便將發(fā)展住房租賃市場納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，并啟動了《意見》的制訂工作。為加快推進深圳住房和房地產(chǎn)領域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，同時解決目前深圳住房租賃市場存在的市場秩序混亂、權(quán)益保障不足、租賃供給效率不高和質(zhì)量較差等問題，《意見》歷經(jīng)多次征求意見，反復修改，最終確定從完善法律法規(guī)、完善支持政策、制定租賃住房標準、規(guī)范行業(yè)秩序與加強租金指導等六方面，促進深圳租賃市場發(fā)展。

　　對于深圳住賃住房市場現(xiàn)狀，深圳市規(guī)土委認為，目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。因此，深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業(yè)生、外來人群來深圳的“第一站”，成為深圳吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱?；诖?，深圳住房租賃市場亟待解決的問題，是發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴重、租賃關系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務等問題。

　　在未來目標方面，《意見》提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城市居民住有所居的目標。

　　在具體措施上，《意見》提出了培育住房租賃市場供應主體，發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，引導各國有企事業(yè)單位開展規(guī)模化租賃業(yè)務，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。加大公共租賃住房供應力度，推進公共租賃住房貨幣化，強租賃住房規(guī)劃和用地供應，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。此外，還包括對住房租賃市場給予金融支持、加強行業(yè)監(jiān)管等一系列措施。

　　八大重點權(quán)威解讀

　　1 鼓勵各方發(fā)展租賃

　　政策：鼓勵企業(yè)籌集房源，開展規(guī)?；赓U業(yè)務，鼓勵房企拓展住房租賃業(yè)務，并引導各國有企事業(yè)單位開展規(guī)?；赓U，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。

　　深圳市規(guī)土委：深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。主要問題集中在：《深圳特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，城中村租賃無法得到法律保護，產(chǎn)生了一些侵害承租人權(quán)益的問題等。為此：

　　一要解決租賃關系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題?；诔侵写遄赓U關系的合法，對符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門應加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權(quán)益。同時，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

　　二要加大對城中村租賃公共服務配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應。

　　三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標準。

　　四要進行專業(yè)化、規(guī)模化租賃運營。

　　五要加強市場管理。重點整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理，明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個人必須成立租賃企業(yè)，登記運營。

　　2 增加租賃用地的供應

　　政策：新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，將明確規(guī)定持有出租的年限。

　　深圳市規(guī)土委：深圳市規(guī)劃國土部門將結(jié)合住房供需狀況等因素，在住房建設規(guī)劃中合理確定租賃住房供應規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。加大各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)等）的配套住房、商務公寓只租不售或限期銷售用地的供應，進一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限；落實深圳《關于完善人才住房制度的若干措施》有關規(guī)定，并適度提高企業(yè)自持出租的住房比例。

　　3 創(chuàng)新貨幣補貼形式

　　政策：全面構(gòu)建實物保障和貨幣補貼相結(jié)合的公共租賃住房供應體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補貼形式。完善租賃補貼制度，按照深圳住房保障有關規(guī)定，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

　　深圳市規(guī)土委：由于住房租賃企業(yè)收儲房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風險較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來源問題。因此，支持租賃企業(yè)發(fā)行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品、信托投資基金等。

　　4 個人租房能享受權(quán)利

　　政策：加大對個人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)居住證條例》等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

　　深圳市規(guī)土委：目前，深圳租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預期。借助于租賃立法，各相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權(quán)利。

　　同時，提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關手續(xù)辦理的時間。借鑒美國的經(jīng)驗，為低收入人群發(fā)放住房租賃券（Voucher），享受這種補助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住的住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

　　5 增加租賃型居住類

　　更新的占比

　　政策：允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。但改建后的住房僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓。

　　深圳市規(guī)土委：深圳產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時，深圳空間開發(fā)強度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應貫徹“?？臻g重于保土地”的原則。近年來，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)及七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻已經(jīng)達到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級而調(diào)整。在符合城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃的前提下，可以從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置：

　　首先，產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應的具有居住功能的商務公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

　　其次，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務配套，由租賃企業(yè)進行規(guī)模化租賃經(jīng)營。

　　最后，在住房建設年度計劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關系，確保商品住房供應的前提下，增加租賃供應規(guī)模。在深圳增量房源有限的背景下，重點鼓勵開發(fā)企業(yè)和社會機構(gòu)盤活存量資源，在不增加新增供應的情況下，通過盤活存量增加住房供應的效率。

　　6 規(guī)范現(xiàn)有住房按規(guī)定

　　改造后出租

　　政策：人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住，禁止“房中房”對外出租。

　　深圳市規(guī)土委：住房改造必須按照國家和地方的住宅設計規(guī)范開展，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。允許現(xiàn)有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租，公安消防、各區(qū)（新區(qū)）規(guī)劃土地監(jiān)察和住建部門要加大檢查力度、依法查處。

　　7 引導“城中村”開展

　　規(guī)模化租賃

　　政策：將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經(jīng)營。

　　深圳市規(guī)土委：在市場秩序方面，主管部門將發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網(wǎng)上簽約，建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機制，引導租賃行為與預期；加強租賃市場常規(guī)巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場環(huán)境。

　　8 加強住房租賃

　　價格指導

　　政策：搭建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，及時披露租賃住房供應總量、租賃人口、租金等信息，要加強住房租賃價格指導，完善現(xiàn)有住房租賃指導價格制度，引導市場合理定價。

　　深圳市規(guī)土委：針對租賃市場亂象較多，亟待加強管理的現(xiàn)狀，深圳未來將以完善法律規(guī)章作為抓手，推進租賃管理頂層設計。

　　一是加強租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，填補《深圳市經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》廢止后行業(yè)法規(guī)缺失的問題，讓租賃市場監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)。

　　二是針對租賃市場多頭管理、工作協(xié)調(diào)鏈條長，以完善法律規(guī)章為形式，推進現(xiàn)有管理機構(gòu)整合，建立有利于全市人口和住房統(tǒng)一管理的住房租賃主管機構(gòu)。