房企負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大，大幅波動(dòng)影響企業(yè)資金鏈安全

近日，昔日“地王”，南京京奧港未來(lái)墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000萬(wàn)元。與此同時(shí)，該項(xiàng)目一筆34億元融資即將到期，京奧港資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)房企不計(jì)成本拍高價(jià)地、激進(jìn)擴(kuò)張，負(fù)債大幅增加。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加深，房企融資難度加大，融資成本大幅上升，令房企的資金鏈深度承壓，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控。

京奧港并不是唯一面臨困難的“地王”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%。日前，北京總價(jià)第三高地塊——豐臺(tái)地王在拍地后正經(jīng)歷股權(quán)的第三次變動(dòng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近兩年來(lái)，房企積極搶地，對(duì)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀。但在限價(jià)下，高價(jià)地項(xiàng)目入市難度高，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。所以整體看，高價(jià)地面臨市場(chǎng)與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于房企激進(jìn)擴(kuò)張的深層原因，一名業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來(lái)一些中型房企不計(jì)成本大量購(gòu)地、高杠桿并購(gòu)、激進(jìn)擴(kuò)張，是為防止被大房企吞并，增加企業(yè)規(guī)模。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)1.17萬(wàn)億元。以擴(kuò)張著稱的陽(yáng)光城為例，其年報(bào)顯示，2016年，陽(yáng)光城新增計(jì)容建面977.8萬(wàn)平方米，其中85.5%來(lái)自并購(gòu)。

“出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模，而這些企業(yè)資金往往是高成本、高杠桿。”上述人士說(shuō)。中國(guó)住房報(bào)告課題組成員劉偉也表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，今年市場(chǎng)資金面整體偏緊，中小型房企資金獲得難度增加，帶來(lái)了資金成本大幅上升，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，較2016年底上升2.24個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)近年新高;凈負(fù)債率方面，凈負(fù)債率達(dá)到113.3%，較6月末上升7.8個(gè)百分點(diǎn)。中信建投證券報(bào)告顯示，中型房企短債壓力和凈負(fù)債率分別達(dá)93%和143%，較去年提升28個(gè)百分點(diǎn)和35個(gè)百分點(diǎn)，加杠桿更為突出。

事實(shí)上，2018年迎房企集中還債期，報(bào)告顯示，獲得穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限，金額達(dá)392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

對(duì)此，一位房企人士坦言，2018年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)極為重要，市場(chǎng)回暖，資金鏈緩沖，企業(yè)將大步前進(jìn)，但也有可能的是，調(diào)控繼續(xù)緊縮，房企資金鏈難以承受，只能從頭再來(lái)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛表示，在目前房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)，因此，應(yīng)加大對(duì)資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

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