房地產(chǎn)市場(chǎng)境內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊，房企普遍將融資渠道轉(zhuǎn)向境外

12月18日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行等部委聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)要求，規(guī)范民營(yíng)企業(yè)境外投資經(jīng)營(yíng)行為，要求民營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管境外融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資擔(dān)保等方面活動(dòng)。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)境內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊，房企普遍將融資渠道轉(zhuǎn)向境外，其中境外發(fā)債(包括優(yōu)先票據(jù)、債券等)是房企最主要的境外融資方式之一，如中國(guó)恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。

不過(guò)相比大房企而言，更多的中小房企并未能在境外融資成功。據(jù)克而瑞最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯”。

與此同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境的進(jìn)一步收緊，公司債門檻持續(xù)升高。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年前11月房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資總規(guī)模為422億元，較2016年全年大幅下降91%。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“美國(guó)減稅、美元加息”，對(duì)國(guó)內(nèi)已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的背景下，美元債發(fā)行規(guī)模開始增加，此時(shí)，美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加”。

“從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來(lái)看，2017年新增融資成本均有所上升。”克而瑞分析師指出，2017年1-11月108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年、2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對(duì)較低;“但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高”。

張宏偉認(rèn)為，“美國(guó)減稅+美元加息”后，國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，這樣的疊加因素將加速中國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期。隨著2017年-2018年樓市進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

“而從樓市調(diào)控政策來(lái)看，2018年樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動(dòng)。因此，對(duì)于房企來(lái)講，2018年春節(jié)前后最有效的方法就是啟動(dòng)‘大幅降價(jià)’促進(jìn)銷量的快速提升。”張宏偉進(jìn)一步預(yù)測(cè)，多重因素將使國(guó)內(nèi)樓市2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況，部分民營(yíng)房企極有可能在這一輪市場(chǎng)調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

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