住房租賃REITs推出正當其時

國內首單長租公寓資產證券化項目獲批。據深交所固定收益信息平臺網站信息，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國內住房租賃市場開展資產證券化和REITs(不動產投資信托基金)起到示范作用。

據了解，證監(jiān)會正在加緊研究制定REITs相關的政策法規(guī)，住房租賃REITs產品的全面啟動已經進入倒計時。有業(yè)內人士判斷，未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右，城市里面大概有三分之一的戶數會通過租房解決居住問題，在機制和政策到位的背景下，REITs將進一步助推住房租賃需求的快速釋放。

作為房地產金融的重要方向之一，REITs屬于資產證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段。比如，對于一些住房租賃企業(yè)，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，并按期分紅、上市流通。從有收租物業(yè)的企業(yè)角度而言，這種有價證券可以在市場上流通，從而幫助其融資;而從投資人角度而言，其在享受房地產紅利的同時，也可以轉讓這種有價證券，流動性較強。

從國際經驗來看，在很多發(fā)達國家，REITs被應用得相當廣泛。不過，REITs在中國的推進較為緩慢。雖然業(yè)內人士呼吁多年，且REITs也被寫入過國務院文件中，但由于相關的規(guī)定細則遲遲未能落地，真正面向個人投資者的公募REITs產品至今未能推出。

在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策的背景下，REITs相關政策細則和產品的推出正當其時。實際上，這正是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

目前，我國住房租賃市場的參與者大概分為以下四類：一是地產開發(fā)商類企業(yè)，比如萬科泊寓;二是酒店管理企業(yè)，比如如家;三是中介類企業(yè)，比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，比如魔方公寓。在上述企業(yè)中，除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司的資信從而相對容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創(chuàng)業(yè)公司，其本身就處于企業(yè)的初創(chuàng)期或發(fā)展期，很多都還未能產生盈利，單純依靠主體信用進行融資很難。另外，對于很多企業(yè)而言，為了能更快地發(fā)展，其往往采用租入房源的輕資產運營模式，但這一模式在助其快速擴張的同時，也導致其并沒有房屋產權這樣的“硬”抵押物來從銀行獲得貸款。

而從REITs“資產證券化”的本質來看，它正適合于住房租賃企業(yè)。實際上，資產證券化的特點是其不依賴于融資主體的信用評級，而是更為重視證券化底層基礎資產的資產質量，對于很多長租公寓類企業(yè)而言，其基礎資產——租金是非常穩(wěn)定的。有數據顯示，在以美國為代表的成熟資本市場，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資產類型中排名靠前，僅次于商業(yè)零售、辦公產業(yè)，并大部分面向個人投資者發(fā)售。另外，資產證券化的特點是對資產負債表不產生額外負擔，因此，企業(yè)在獲取低成本資金的同時，可以實現資產出表、資產負債率降低、流動性指標提高。

需要提醒的是，對REITs的認知誤區(qū)也亟待清除。有觀點認為，“REITs就是單純在給房地產開發(fā)商融資”，實際上，REITs產品面向投資人融資的基礎資產是房租或資產利息收入，而房地產開發(fā)商進行項目的開發(fā)或運營，都不能引入REITs募集的資金。

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