房貸政策不松動(dòng),房企業(yè)績不減
國家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示,11月份,國內(nèi)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%,漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)上海等嚴(yán)格限購的一線城市,房貸幾年來出現(xiàn)了首次下滑。
由于前兩年的房價(jià)上漲,疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn),大部分房地產(chǎn)企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的房地產(chǎn)盛宴:2017年是銷售業(yè)績與利潤上漲最為迅速的一年。本輪調(diào)控逐漸開始影響市場,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。從資金及銷售等方面看,2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
房貸政策不松動(dòng)
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看,7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降,降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市環(huán)比持平。從同比看,有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降,降幅在0.2至3.2個(gè)百分點(diǎn)之間,說明這些城市新建商品住宅價(jià)格已低于去年同期水平。
同時(shí),上海二手房市場出現(xiàn)了5%左右的議價(jià)空間。由于新盤長期不開,客戶很有可能轉(zhuǎn)向二手房市場,當(dāng)前房東誠意出售的比例還是相當(dāng)高的,5%甚至更高的折扣比較常見。
某城商行的相關(guān)人士表示,現(xiàn)在對于住房按揭貸款是控制總額度。對于二手房,也要看房屋的新舊程度來決定最高貸款額度,但一定是嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。
上海此前的限購政策規(guī)定,購買首套房,申請商業(yè)貸款的,首付比例不得低于35%。在上海市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄以及在上海市已擁有1套住房的,均屬于購買第二套房。購買第二套普通自住房貸款首付比例不得低于50%,購買非普通自住房貸款首付比例不得低于70%。二套普通商品房貸款利率上浮10%。二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10%。
央行上??偛颗兜?1月份上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示,上海個(gè)人住房貸款環(huán)比回落。11月份,上海市本外幣個(gè)人住房貸款當(dāng)月減少48.12億元,同比減303.82億元。其中二手房貸款當(dāng)月減少38.09億元,同比減192.56億元。11月末上海市本外幣個(gè)人住房貸款余額同比增長14.5%,增速環(huán)比和同比分別下降3.1個(gè)百分點(diǎn)和28.4個(gè)百分點(diǎn)。這是自2012年5月以來上海首度出現(xiàn)單月個(gè)人住房貸款環(huán)比減少。
12月還有不到2個(gè)星期,當(dāng)下申請住房按揭貸款,銀行已經(jīng)不可能放貸,這是2017年的常態(tài)。同時(shí),因?yàn)槌山涣夸J減,貸款額度雖然明顯收緊,特別是一線城市,但并未出現(xiàn)全面停貸現(xiàn)象。目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外,上浮10%已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流。從趨勢看,2018年也會(huì)延續(xù)這一變化。
房企業(yè)績不減
因?yàn)檫^去兩年多的樓市火爆,2017年房企將迎來歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。樓市雖然調(diào)控,但市場影響在三季度末才出現(xiàn)。整體看,疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn),大部分企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的2017年房地產(chǎn)盛宴。
截至12月初,已經(jīng)有9家房企公布2017年前11月銷售額,其中包括恒大、萬科等龍頭房企。整體看,9家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了15395億元,比2016年同期上漲幅度高達(dá)50%。大部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)。
從這9家企業(yè)看,萬科、恒大已突破4000億元大關(guān),而融創(chuàng)也接近3000億元,新城等企業(yè)歷史首次銷售突破千億。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地。截至2017年11月,拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了20982億元。與2016年同期拿地金額13720億元對比,漲幅達(dá)到了53%(招拍掛數(shù)據(jù))。而且,2017年以來,拿地過百億的房企達(dá)到了58家,而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200億以上的企業(yè)大約30家。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,本輪調(diào)控逐漸開始影響市場,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄,企業(yè)之間分化非常明顯,多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào)。資金成本逐漸增加,各種融資渠道壓力逐漸增加,對于很多房企來說,資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。從資金及銷售等方面看,2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
原標(biāo)題:房貸政策不松動(dòng),房企業(yè)績不減
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